ضريبة الصناديق وصناديق الاستثمار العقاري في الإمارات 2026: إعفاء صندوق الاستثمار المؤهِّل

• 03 سبتمبر 2026
• بقلم صفوان، الشريك الإداري
• ضريبة الشركات

آخر مراجعة 3 September 2026 من فريق إكسيلوز الضريبي، مقارنةً بالتشريعات الإماراتية السارية في ذلك التاريخ. تحقق دائماً من الأرقام على tax.gov.ae قبل التصرف بناءً عليها.

تغيّر إعفاء صندوق الاستثمار المؤهل (QIF) في 2025، والعقار هو حيث يلدغ

أمضت دبي سنوات في استقطاب مديري الصناديق، ولحقت بها أخيراً قواعد ضريبة الشركات. فقد حلّ قرار مجلس الوزراء رقم 34 لسنة 2025، الصادر في 5 أبريل 2025، محل قرار مجلس الوزراء رقم 81 لسنة 2023 الأقدم، وأدخل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والشراكات المحدودة المؤهِّلة (QLPs) والشراكات غير المؤسَّسة ضمن إعفاء صندوق الاستثمار المؤهِّل (QIF). استوفِ الشروط بشكل صحيح ويدفع الصندوق 0% ضريبة شركات، مع استبعاد المستثمرين توزيعات الأرباح من دخلهم الخاضع للضريبة. أخطئ في آليات العقارات ويتحمّل المستثمر الاعتباري 80% من دخل الصندوق العقاري في إقراره. والفاصل بين الحالتين هو اختبار أصول بنسبة 10% وموعد نهائي للتوزيع خلال 9 أشهر.

إليك الجزء الذي يغفله معظم مديري الصناديق. الإعفاء يقع على الصندوق، لكن المخاطرة الضريبية تقع على المستثمر. فالصندوق الاستثماري المؤهّل (QIF) قد يدفع ضريبة شركات صفرًا ومع ذلك يسلّم مستثمريه من الشركات فاتورة، في اللحظة التي يحتفظ فيها بعقارات إماراتية أكثر من اللازم ويوزّع أقل من اللازم ومتأخّرًا أكثر من اللازم. فالعمل الحقيقي ليس في جعل الصندوق معفى. بل في إبقاء المستثمرين نظيفين.

ما الذي يفعله إعفاء صندوق الاستثمار المؤهِّل (QIF) فعلياً

يُعامَل صندوق الاستثمار المؤهّل كشخص معفى بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022، قانون ضريبة الشركات في الإمارات. وببساطة، لا يدفع الصندوق نفسه أي ضريبة شركات على دخله. ثم يستبعد المستثمر في صندوق استثمار مؤهّل معفى توزيعات الأرباح من دخله الخاضع للضريبة. هذه هي المقايضة: جمّع رأس المال في أداة خاضعة للرقابة، واستوفِ الشروط، وتبقى طبقة الصندوق غير خاضعة للضريبة. وتضع وزارة المالية تلك الشروط، وفي عام 2025 أعادت صياغتها.

لأي غرض ليست المادة 27

في 5 أبريل 2025 أصدرت وزارة المالية قرار مجلس الوزراء رقم 34 لسنة 2025، ليحلّ محلّ قرار مجلس الوزراء رقم 81 لسنة 2023. والتغيير الأبرز هو النطاق. فالقرار الجديد يُدخِل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والشراكات المحدودة المؤهَّلة (QLPs) والشراكات غير المؤسَّسة ضمن نظام صندوق الاستثمار المؤهَّل (QIF)، بحيث تستطيع الصناديق العقارية والصناديق القائمة على الشراكة بلوغ الإعفاء نفسه الذي كانت الصناديق المؤسسية المجمَّعة تتمتّع به بالفعل. وقد تناول قرار مصاحب، هو قرار مجلس الوزراء رقم 35 لسنة 2025، قواعد الرابط الضريبي التي تحدّد متى يصبح المستثمر غير المقيم خاضعًا للضريبة في الإمارات. وقد قرأت PwC وKPMG وDeloitte التغيير على النحو نفسه: فقد نضجت ضرائب الصناديق في الإمارات إلى دليل قواعد متكامل.

الشروط التي يجب أن يستوفيها الصندوق

الإعفاء مشروط، والشروط تراكمية. أخفِق في واحد وقد يسقط الوضع.

1. الرقابة: يخضع الصندوق أو مديره لإشراف جهة مختصة، في الإمارات أو في جهة أجنبية معترف بها.
2. تنوّع الملكية: ألّا تتركّز حصص الصندوق في مستثمر واحد وأطرافه المرتبطة. تأكّد من حدود التركّز الحالية في قرار مجلس الوزراء رقم 34 لسنة 2025 قبل الاعتماد على نسبة محددة.
3. الغرض الرئيسي: ألّا يكون الصندوق قد أُنشئ بشكل رئيسي لتجنّب ضريبة الشركات.
4. التسويق أو التداول: تُتداول الحصص في بورصة معترف بها أو تُسوَّق للمستثمرين على نطاق واسع بما يكفي.
5. انضباط العقارات: إذا تجاوزت العقارات في الإمارات 10% من أصول الصندوق، فتطبَّق القواعد على مستوى المستثمر المبيّنة أدناه.

اختبار العقار بنسبة 10% وقاعدة الـ 80%

إليك حيث تقع الصناديق في الفخ. إذا احتفظ صندوق استثماري مؤهّل (QIF) بعقارات إماراتية تزيد قيمتها على 10% من إجمالي أصوله، يتوقّف الإعفاء عن كونه نظيفًا للمستثمرين من الشركات. فيتعيّن عندئذٍ على المستثمر الاعتباري (الشركة) أن يدرج 80% من حصته النسبية من دخل العقارات لدى الصندوق ضمن الدخل الخاضع للضريبة، في السنة التي يكسب فيها الصندوق ذلك الدخل. وثمّة مخرج واحد. إذا وزّع الصندوق ما لا يقل عن 80% من دخل العقارات ذلك خلال تسعة أشهر من نهاية سنته المالية، يُفرَض على المستثمر الضريبة عند التوزيع بدلًا من ذلك، على ما يصله فعلًا، حين يصله. وزّع ما يكفي في الوقت المحدّد وتبقى الآلية لطيفة. وزّع متأخّرًا، ويطبَّق الإدراج الحكمي.

مثال محلول: صندوق في دبي لديه عقارات في دفاتره

خُذ صندوق استثمار مؤهل (QIF) مقرّه مركز دبي المالي العالمي (DIFC) بإجمالي أصول قدره AED 500,000,000. من ذلك، يقع AED 90,000,000 في عقارات تجارية إماراتية، أي نحو 18% من الصندوق، فيتجاوز خط الـ 10% وينطبق استثناء العقار. في سنته المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2026 يكسب الصندوق AED 15,000,000 من دخل الإيجار والتصرف من ذلك العقار. يملك مستثمر واحد، شركة قابضة في الخليج التجاري، 20% من الصندوق. وحصته التناسبية من دخل العقار هي AED 3,000,000. إذا وزّع الصندوق ما لا يقل عن 80% من دخله العقاري بحلول 30 سبتمبر 2027، أي بعد تسعة أشهر من نهاية العام، فلا تُفرَض الضريبة على الشركة القابضة إلا عند وصول النقد. وإذا فات هذا التاريخ فعليها أن تُدرِج 80% من AED 3,000,000، أي AED 2,400,000، في الربح الخاضع للضريبة لهذا العام، بمعدل 9% على المبلغ الذي يتجاوز حدّ AED 375,000. الصندوق نفسه، والمستثمر نفسه، وفاتورتان ضريبيتان مختلفتان جدًا، يقررهما موعد توزيع واحد.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs): إعفاء عند الصندوق، وضريبة عند المستثمر

صندوق الاستثمار العقاري (REIT) مُصمَّم للاحتفاظ بعقارات مدرّة للدخل، فيتجاوز اختبار الـ 10% بحكم تصميمه. وهذا هو السبب الكامل في حصوله على معاملة خاصة. صندوق الاستثمار العقاري الذي يستوفي شروط صندوق الاستثمار المؤهّل (QIF) لا يُفرض عليه الضريبة على مستوى الصندوق، لكن بشكل عام يُفرض على 80% من دخله العقاري ذي الصلة الضريبة في يد مستثمريه الاعتباريين، باستخدام آلية التوزيع نفسها البالغة تسعة أشهر. أما الأفراد الذين يملكون وحدات صندوق الاستثمار العقاري بصفة شخصية فيقعون عموماً خارج ضريبة الشركات. فالضريبة إذن لا تختفي. بل تنتقل. تقع على المستثمرين من الشركات، عند التوزيع، بنسبة 9%، ووظيفة مدير الصندوق أن يوزّع ما يكفي، في الوقت المناسب، لإبقاء الآلية نظيفة.

أخطاء شائعة

المصادر الرسمية

أين يتركك هذا

إذا كنت تدير صندوقًا إماراتيًّا أو تستثمر فيه، فتاريخان يحدّدان فاتورتك الضريبية: نهاية سنة صندوقك والأشهر التسعة التي تليها. اربط تعرّضك العقاري بخط الـ10%، ثم ابنِ تقويم التوزيع رجوعًا من هناك. فالإعفاء سخيّ. وهو أيضًا مشروط، والشروط هي حيث تتعثّر الصناديق. ويسري منطق التصميم نفسه عبر ملاحظتنا حول إعفاء المساهمات الإماراتي وكيف تُفرَض الضريبة على المؤسسة العائلية. أتريد اختبار الهيكل تحت الضغط قبل نهاية السنة؟ يقوم فريق المدير المالي والاستشارات والامتثال لدينا بنمذجته في مقابل ملكياتك الفعلية.

الأسئلة الشائعة