الإهلاك الضريبي في الإمارات 2026: اختيار القرار الوزاري 173/2025

• 07 سبتمبر 2026
• بقلم صفوان، الشريك الإداري
• ضريبة الشركات

آخر مراجعة 7 September 2026 من فريق إكسيلوز الضريبي، مقارنةً بالتشريعات الإماراتية السارية في ذلك التاريخ. تحقق دائماً من الأرقام على tax.gov.ae قبل التصرف بناءً عليها.

فجوة القيمة العادلة التي أغلقتها الإمارات للتو لملّاك العقارات

Under IFRS, an investment property carried at fair value records no depreciation. The accounts revalue it to market each year and book a gain or loss instead. For years that left a gap: the tax base ignored a real cost the business bears. Ministerial Decision No. 173 of 2025 (issued July 2025, under Federal Decree-Law No. 47 of 2022) closes it. Taxpayers who elected the realisation basis under Article 20(3) can now deduct a deemed depreciation charge on fair-valued investment property: the lower of 4% of original cost or the tax written-down value (TWDV) each 12-month tax period, available from 1 January 2025. The catch is that the election is irrevocable, and every dirham claimed is added back on realisation.

إليك الخطأ الذي نراه أكثر من غيره في دفاتر العقارات بدبي: يفترض الفريق المالي أن المحاسبة بالقيمة العادلة والإقرار الضريبي يتحرّكان معًا. وهما لا يفعلان. فمعيار المحاسبة الدولي رقم 40 (IAS 40) يوجّهك إلى إدراج العقار الاستثماري بالقيمة العادلة وتجاوز الإهلاك تمامًا. أما قانون ضريبة الشركات، حتى منتصف 2025، فلم يمنح أولئك المُلّاك أي خصم إهلاك يقابل ذلك. فكان المالك الذي يحتفظ بأصل مرتفع القيمة يدفع ضريبة على ربح الإيجار دون أي إعفاء عن التكلفة الرأسمالية للمبنى. والقرار الوزاري رقم 173 لسنة 2025 هو الحل، وهو اختياري ومشروط وباتجاه واحد.

الفجوة بين الدفتري والضريبي التي يعالجها هذا

رقمان يصفان المبنى نفسه ونادراً ما يتّفقان. الرقم المحاسبي يتبع معيار المحاسبة الدولي 40: القيمة العادلة في كل تاريخ إبلاغ، مع مرور التغيّر عبر الربح أو الخسارة. ولا يظهر بند إهلاك. أما الرقم الضريبي فيتبع المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 وقراراته، التي تقرّر ما يمكنك خصمه فعلاً. فقبل القرار الوزاري 173، كان المالك الذي يختار أساس التحقّق يحمل العقار بالتكلفة لأغراض الضريبة ولا يحصل على إهلاك دوري. كان المبنى يبلى في الواقع؛ ولم تعكس القاعدة الضريبية ذلك. تلك هي الفجوة التي عاش معها دافعو ضريبة المادة 20(3)، وهي الفجوة التي يستهدفها هذا القرار.

ما هو نظام حماية الأجور؟

يمنح القرار، الصادر في يوليو 2025 بموجب قانون ضريبة الشركات، مجموعة محددة واحدة خيارًا جديدًا. إذا اخترت أساس التحقّق بموجب المادة 20(3)، فيجوز لك اختيار المطالبة بخصم إهلاك افتراضي على عقار استثماري تحمله بالقيمة العادلة. والمبلغ هو الأقل من 4% من التكلفة الأصلية للعقار أو قيمته الدفترية المتناقصة ضريبيًا، لكل فترة ضريبية مدتها 12 شهرًا، بدءًا من 1 يناير 2025. ويهم شرطان. أولًا، الاختيار غير قابل للنقض: اختره مرة واحدة وسيُلزِم كل عقار مؤهل وكل فترة مستقبلية. ثانيًا، هو منفعة توقيت، لا منفعة مجانية. والسبب يقع في القسم بعد التالي.

الخصم: الأقل من 4% أو القيمة الدفترية المتناقصة ضريبيًا

تبدو الصيغة أسوأ مما تعمل. فطوال معظم عمر العقار يكون رقم الـ 4% هو الرقم المُلزِم، لأن 4% من التكلفة الأصلية صغير إلى جانب قيمة دفترية متناقصة تبدأ من التكلفة الكاملة. ولا يلدغ سقف القيمة الدفترية المتناقصة ضريبيًا (TWDV) إلا في النهاية تمامًا، بمجرد أن تكون الخصومات المتراكمة قد خفضت الأساس الضريبي نحو الصفر. وبعبارة واضحة: تحصل على 4% مستقيمة من التكلفة الأصلية كل عام لنحو 25 عامًا، ثم يتناقص إلى لا شيء. ويوضّح الجدول الشكل على عقار كلّف AED 25,000,000.

مثال محلول: برج في الخليج التجاري

تحتفظ شركة عقارية في دبي ببرج تجاري في الخليج التجاري كعقار استثماري. بلغت تكلفته AED 25,000,000 وتُقدَّر قيمته العادلة الآن بـ AED 31,000,000 بموجب معيار المحاسبة الدولي 40، فتحمل الحسابات ربح إعادة تقييم، وكالعادة، إهلاكاً صفريّاً. وقد اختارت الشركة بالفعل أساس التحقّق بموجب المادة 20(3)، ثم اختارت تعديل الإهلاك بموجب القرار الوزاري 173. وفي كل فترة مدتها 12 شهراً تخصم أقل من 4% من التكلفة (AED 1,000,000) أو القيمة الدفترية الضريبية المتبقية. في الفترة الأولى يكون ذلك AED 1,000,000 خصماً من الدخل الخاضع للضريبة، بقيمة 90,000 درهم نقداً بمعدل ضريبة الشركات البالغ 9%، رغم أن الدفاتر سجّلت ربحاً. والآن المفاجأة. في الفترة السادسة تبيع الشركة البرج بمبلغ AED 34,000,000. وتكون بحلول ذلك قد طالبت بست فترات بمقدار AED 1,000,000، أي إجمالي AED 6,000,000 من الإهلاك المفترض، وعند ذلك البيع يُعاد إضافة كامل AED 6,000,000 إلى الدخل الخاضع للضريبة. كان الخصم حقيقياً، لكنه كان قرضاً مقابل الخروج، لا هبة. ما جنته الشركة هو القيمة الزمنية لتأجيل نحو AED 540,000 من الضريبة على مدى تلك السنوات الست.

استرداد التحقّق

هذا هو الجزء الذي يغيّر كيفية تخطيطك للتصرف. عند التحقّق — بيع أو إلغاء اعتراف أو توقّف استخدام العقار في العمل — يُضاف إجمالي الإهلاك المُفترَض الذي طالبت به مجدداً إلى الدخل الخاضع للضريبة. فتنعكس المنفعة. وثمة استثناءات: لا تُفعَّل الإضافة حيث يحدث التحويل داخل المجموعة الضريبية، أو حيث يكون مؤهّلاً بموجب المادة 26 (التحويلات داخل مجموعة مؤهِّلة) أو المادة 27 (إعفاء إعادة هيكلة الأعمال). وخارج تلك الإعفاءات، عامِل كل درهم من الإهلاك المُفترَض على أنه مؤجَّل، لا موفَّر. وذلك التأطير يُبقي القرار صادقاً في توقّعاتك.

أخطاء شائعة

ماذا يعني هذا لسجل الأصول الثابتة لديك

لا يكون الاختيار أفضل من السجلات التي وراءه. للمطالبة به تحتاج، لكل عقار، إلى التكلفة الأصلية، وتاريخ دخوله الخدمة، والإهلاك الافتراضي المأخوذ كل فترة، والقيمة الدفترية المتناقصة ضريبيًا الجارية. وهذا سجل أصول ثابتة سليم يُحفَظ على أساس ضريبي، إلى جانب أرقام القيمة العادلة التي تحملها حساباتك وفق معيار المحاسبة الدولي 40 (IAS 40). كما يفرض تسوية إهلاك من المحاسبي إلى الضريبي: إهلاك دفتري صفري على جانب، وإهلاك ضريبي افتراضي على الجانب الآخر، مع شرح الفارق سطرًا بسطر. وقد أشارت PwC وKPMG وDeloitte إلى النقطة العملية نفسها في تنبيهاتها لعام 2025: الإعفاء بسيط في المطالبة به وسهل الفقدان إذا لم تكن سجلات أصولك نظيفة.

المصادر الرسمية

أين يتركك هذا

إذا كنت تحتفظ بعقار استثماري مقيَّم بالقيمة العادلة واخترت أساس التحقّق، فإن القرار الوزاري رقم 173 يساوي تدفّقًا نقديًّا حقيقيًّا، شريطة أن تدخل وقد نمذجت مسبقًا إضافة التصرّف العكسية. أجرِه جنبًا إلى جنب مع قرار اختيار أساس التحقّق الأوسع، وتأكّد من أن فريق المحاسبة لديك يحافظ على دفتر الأصول الثابتة والتسوية اللذين يدعمانه. ويقوم مستشارو ضريبة الشركات لدينا بنمذجة منفعة التوقيت في مقابل خطة خروجك قبل أن تتّخذ خيارًا لا رجعة فيه.

الأسئلة الشائعة