22 يوليو 2026 · العقارات
الإقامة الذهبية عبر العقار (قاعدة 2 مليون درهم)
تتأهل للإقامة الذهبية بعقار في الإمارات مقيّم بمليوني درهم أو أكثر، مُثبَت بتقييم من دائرة الأراضي والأملاك في دبي بدلًا من سعر الشراء الأصلي. وقد ألغى تغيير في القاعدة الاتحادية في فبراير 2026 الشرط القديم بدفع 50% (أو مليون درهم على الأقل) مقدمًا، فأصبحت العقارات المرهونة وقيد الإنشاء (على الخارطة) تتأهل الآن بمجرد أن يبلغ التقييم المعتمد مليوني درهم ويصدر البنك أو المطوّر شهادة عدم ممانعة. ويمكن جمع عدة عقارات لبلوغ الحد، ويحمل هذا المسار مدة إقامة قابلة للتجديد قدرها 10 سنوات. والمهم هو القيمة المعتمدة المسجّلة، لا حصتك من الملكية أو مقدار ما سُدّد فعليًا من سعر الشراء.
Exiloz للإدارة والاستشارات الضريبية · جهة استشارية مقرها دبي تركّز على الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) · ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات والمحاسبة
عقار بقيمة 2 مليون درهم
المعيار هو القيمة المعتمدة للعقار، لا سعر العقد أو المبلغ الذي سددته أنت شخصياً. فتقييم دائرة الأراضي والأملاك في دبي يثبّت الرقم الذي ستعتمد عليه فعلاً الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية (ICP) أو الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA)، ولهذا يمكن أحياناً لمستثمر اشترى بأقل من 2 مليون درهم لكن ارتفعت قيمة عقاره منذ ذلك الحين أن يتأهّل — ولهذا أيضاً يحتاج مشتري عقار على الخارطة إلى تقييم المطوّر لا إلى الرقم المعلن في اتفاقية البيع.
- عقار بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر.
- يُثبَت بشهادة تقييم حديثة من DLD، وليس بسعر الشراء.
- اجمع بين عدة عقارات إذا لم يتجاوز أي أصل منفرد مليوني درهم.
- تأشيرة قابلة للتجديد لمدة 10 سنوات عبر مسار العقارات.
- يمكن أن يتأهل العقار التجاري والسكني على حد سواء.
- قد يساعد ارتفاع القيمة منذ الشراء العقارَ على تجاوز الحد.
المرهون وعلى الخارطة يُحتسبان الآن
قبل عام 2026، كان على المشترين الممولين فعلياً أن يكونوا قد سدّدوا 50% من الثمن على الأقل (أو مليون درهم كحد أدنى) قبل أن يُحتسب العقار المرهون ضمن الإقامة الذهبية — وهي قاعدة أقصت معظم المشترين الذين يستخدمون شروط الرهن الإماراتية المعتادة البالغة 60-80% من نسبة القرض إلى القيمة. وقد ألغى تغيير فبراير 2026 ذلك الشرط كلياً: فما يهمّ الآن هو التقييم المعتمد، مع شهادة عدم ممانعة من البنك تؤكد أن المُقرض لا مانع لديه من طلب الإقامة. ويستفيد مشترو العقارات على الخارطة على النحو ذاته، باستخدام شهادة عدم ممانعة من المطوّر بدلاً من شهادة البنك.
- أُلغيت قاعدة الـ 50%/مليون درهم المدفوعة مقدَّمًا القديمة.
- يتأهّل العقار المرهون بمجرد أن يتجاوز التقييم المعتمد مليوني درهم.
- يؤهِّل العقار على الخريطة بالطريقة نفسها، مع شهادة عدم ممانعة من المطوّر.
- يلزم شهادة عدم ممانعة من البنك للعقار الممول؛ وشهادة عدم ممانعة من المطوّر للعقار على الخارطة.
- الرهون العقارية القياسية بنسبة قرض إلى قيمة 60-80% لم تعد عائقًا.
- ينطبق على المشتريات الجديدة والعقارات المرهونة القائمة على حد سواء.
شقة مرهونة، خطوة بخطوة
يشتري مستثمر شقة في دبي بقيمة 2.4 مليون درهم برهن بنسبة 60%، ما يعني أن 960,000 درهم فقط من السعر سُدّدت فعلاً نقداً. وبموجب قاعدة ما قبل 2026 كان هذا سيقصّر عن اختبار السداد المسبق البالغ 50%/مليون درهم. أما بموجب القاعدة الحالية فلا يهمّ ذلك — إذ يتجاوز التقييم المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك البالغ 2.4 مليون درهم حد المليونَي درهم بمفرده. ويحصل المستثمر على شهادة التقييم، ويؤمّن شهادة عدم ممانعة من بنك الرهن، ويتقدّم عبر GDRFA في دبي بذلك الدليل، دون الحاجة إلى سداد مزيد من القرض.
- التقييم المعتمد هو ما يُختبر، لا حقوق الملكية المدفوعة.
- تحل شهادة عدم الممانعة من البنك محل شرط السداد المسبق القديم.
- لا حاجة لتسريع سداد الرهن للتأهّل.
- المنطق ذاته ينطبق على العقار على الخريطة مع شهادة عدم ممانعة من المطوّر.
أخطاء شائعة في مسار العقار
الخطأ الأكثر تكراراً هو الاعتماد على سعر الشراء أو تقدير غير رسمي بدلاً من شهادة تقييم حالية من دائرة الأراضي والأملاك (DLD) — فالسلطة تختبر الرقم المعتمد، والرقم القديم أو غير الرسمي قد يعطّل الطلب. والثاني هو نسيان شهادة عدم الممانعة: فالعقار المرهون أو على الخارطة دون شهادة عدم ممانعة من البنك أو المطوّر لا يستوفي المسار حتى لو كانت القيمة أعلى بكثير من 2 مليون درهم. والثالث هو السماح بتغيّر وضع العقار بعد الإصدار — فالبيع أو إعادة التمويل بطريقة تخفض القيمة المعتمدة أو تعثّر المطوّر في وحدة على الخارطة قد يعرّض التجديد للخطر.
- استخدم تقييم DLD حديثاً، لا سعر الشراء.
- لا تتخطَّ شهادة عدم الممانعة من البنك أو المطوّر على العقار المموّل.
- أبقِ القيمة المؤهِّلة سليمة حتى التجديد.
- يمكن أن تؤثر تأخيرات العقار على الخريطة أو مشكلات المطوّر في أدلة التجديد.
أدلة ذات صلة
الأسئلة الشائعة
أسئلة محددة يطرحها المستثمرون العقاريون في دبي قبل التقديم عبر مسار العقارات.
هل يمكنني الحصول على الإقامة الذهبية بعقار مرهون؟
نعم. بعد تغيير فبراير 2026، يتأهل العقار المرهون بمجرد أن يبلغ التقييم المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك (DLD) مليوني درهم ويصدر بنك الرهن شهادة عدم ممانعة — لم تعد بحاجة إلى دفع 50% أو مليون درهم مقدمًا.
هل يُحتسب العقار على الخارطة؟
نعم، على الأساس نفسه للعقار المرهون: بمجرد أن يبلغ التقييم المعتمد مليوني درهم، مع شهادة عدم ممانعة من المطوّر بدلًا من البنك.
هل يمكنني الجمع بين عقارات؟
نعم. إذا لم يبلغ أي عقار وحده مليوني درهم، يمكن جمع عدة عقارات لاستيفاء الحد، على أن يُثبَت كل منها بتقييمه الحالي الخاص.
هل العبرة بسعر الشراء أم بالقيمة الحالية؟
القيمة المعتمدة الحالية، المُثبتة بتقييم من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وليس سعر الشراء الأصلي هو المعيار، ما قد يصبّ في مصلحتك أو ضدك تبعاً لكيفية تحرّك السوق منذ أن اشتريت.
ماذا يحدث إذا انخفضت قيمة عقاري لاحقًا دون مليوني درهم؟
قد يعرّض التجديد للخطر، إذ يُطبَّق اختبار القيمة المعتمدة نفسه مجددًا عند التجديد. ويُستحسن متابعة تقييم العقار المؤهِّل، خصوصًا إذا كان قريبًا من الحد.
هل أحتاج إلى وسيط عقاري أم يمكن لـ Exiloz التعامل مع هذا مباشرةً؟
تنسّق Exiloz التقييم وشهادة عدم الممانعة من البنك أو المطوّر والطلب الكامل مباشرة — لست بحاجة إلى وسيط منفصل لعملية الإقامة الذهبية نفسها، وإن كان شراؤك الأصلي قد تضمّن وسيطاً.
هل يمكن أن تتولى Exiloz طلب العقار؟
نعم. ننظّم تقييم دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، ونؤمّن شهادة عدم الممانعة (NOC) المطلوبة، ونقدّم طلب مسار العقارات الكامل عبر الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية (ICP) نيابةً عنك.
هل ينطبق حد المليونَي درهم لكل عقار أم على كامل محفظتي؟
يمكن استيفاؤه بعقار واحد أو بجمع عدة عقارات — فالمعيار هو بلوغ إجمالي القيمة المعتمدة مليوني درهم، لا حد أدنى لكل وحدة. وهذا يجعل المسار متاحًا للمستثمرين الذين يملكون عقارين أو ثلاثة عقارات أصغر بدلًا من أصل واحد كبير، ما دام كل منها يحمل تقييمًا حاليًا من دائرة الأراضي والأملاك.
التأهل عبر العقار
ترتّب Exiloz تقييم DLD، وتحصل على شهادة عدم ممانعة من البنك أو المطوّر، وتدير طلب الإقامة الذهبية بالكامل عبر مسار العقار.